評論丨公募REITs有望推動地產行業長期健康運行

2022年08月10日 05:00   21世紀經濟報道   明明

明明(中信證券首席經濟學家)

近日,華夏北京保障房中心租賃住房REIT獲證監會注冊批復。作為具有保障性質的租賃住房項目,該REITs的正式獲批的落地,是對“房住不炒”定位的具體實踐,將為推動公共租賃住房服務模式向市場化、專業化轉型起到良好的示范作用。

華夏北京保障房REIT的底層資產是北京市兩項公共租賃住房項目——文龍家園和熙悅尚郡,分別地處海淀區西三旗板塊和朝陽區青年路板塊。華夏北京租賃住房REIT項目的底層資產運營時間較長,具備“高出租率、高續租率、高收繳率”的特征。

我國公募REITs產品采用“公募基金+資產支持證券化”的組織架構?!肮蓟?資產證券化”的模式通過有效利用現有的資產支持證券制度和公募基金制度,從法律依據、制度成本、市場條件等方面為公募REITs產品上市提供支撐。與海外成熟REITs市場的模式相比,我國所采用的這種交易結構相對復雜,存在多層次的交易結構和管理模式。首先,基金管理人設立公募基金并進行公開發售。公募基金成功募集后,認購資產支持證券的全部股份,專項計劃成立,由專項計劃管理人管理。專項計劃再投資于具體的標的項目,項目公司對不動產進行運營和管理。

公募REITs的產品特征和運作機制,決定了其具備豐富融資渠道、盤活存量資產、降低原始權益人杠桿率等特點。由于我國基礎設施存量龐大,現有的基礎設施領域具有很大的證券化潛力,有吸納海量資金的能力,因此我國的公募REITs發展以基礎設施領域作為上半場。隨著后續公募REITs制度的完善,參考海外成熟市場經驗,公募REITs涉及的底層資產或有望拓展至商業地產領域。從公募REITs的產品特征和運作機制來看:一是公募REITs能夠激發社會資本參與基礎設施建設活動,廣泛吸收各類資金,為基礎設施融資提供了新的渠道;二是在公募REITs發行上市后,其回收的資金能夠用于新項目建設,配合擴募等配套制度的支持,形成基礎設施投資的良性循環;三是公募REITs作為一種權益性的融資工具,對于降低原始權益人杠桿率、防范債務風險也具有積極作用。

自首批公募REITs上市發行以來,隨著試點經驗的積累,我國公募REITs的運作機制正不斷完善。粗略來看,公募REITs產品的運行包括設立、運營和退出三大階段,其中又涉及對標的資產進行資產重組、產品擴募等具體方面。自2021年6月首批公募REITs上市以來,相關部門針對公募REITs產品陸續出臺了一系列配套措施,以完善公募REITs的運作機制。隨著中國房地產投資信托基金(C-REITs)市場持續的擴容增類,相關部門也會根據實踐經驗及時出臺對應政策,推動公募REITs運行機制不斷完善。

公募REITs有望推動地產行業長期健康運行。對于我國的房地產行業,建立、鞏固和不斷完善房地產長效機制是長期的政策方向。房地產長效機制意味著既要長期實現“房住不炒”的目標,又要促進各地房地產市場的平穩健康發展。從機制上看,堅持租購并舉,發展保障性租賃住房,是實現上述兩個目標平衡的重要舉措?!笆奈濉币巹澲忻鞔_指出我國未來要“有效增加保障性住房供給”。各省市的“十四五”發展規劃中也明確指出要加快構建以保障性租賃住房為主體的住房保障體系。大力發展保障性租賃住房,一是能夠抑制炒房行為,緩解房價上漲的壓力,二是配套推進租購同權,滿足居民合理的居住需求,三是保持房地產投資對經濟的支撐力度。

現階段,我國住房市場的租售比遠低于國際標準,住房出售和租賃市場發展不平衡,租賃住房市場仍有較大的發展空間。在“房住不炒”以及“服務新市民”的政策方針下,保租房或將成為未來租賃住房的發展重點。微觀層面,由于我國住房銷售和租賃市場發展不平衡,近年來,住房售價同比保持高速增長,但租金同比增長緩慢,使得我國住房的租售比顯著偏離國際標準的1:300-1:200區間。根據諸葛找房數據研究中心發布的《2021年重點50城租售比調查研究報告》,我國2021年的租售比在1:600左右,其中一、二線城市讀數分別為1:654和1:599。宏觀層面,近年來,伴隨著城鎮化進程的推進,勞動力逐步向著大城市聚集,尤其是一線城市和部分二線城市常住人口規模持續走高,而常住人口激增則帶來了住房需求的快速增長。在“房住不炒”的大方向下,考慮到住房銷售和租賃市場發展不平衡、以及一二線城市住房需求較高等因素,以保租房為代表的租賃住房市場或將成為滿足“新市民”住房需求的發力點。

保障性租賃住房和公募REITs的適配性較高,試點發行REITs能夠豐富保租房投資建設的資金來源,有助于促進保租房有效投資,進而推動我國保障性住房的長久發展。從保租房的角度,REITs對于其融資渠道的拓寬、存量資產的盤活、促進有效投資等作用明顯,疊加一線城市在“十四五”期間面臨較大的保障性租賃住房供給壓力,相關企業有動力嘗試將保障性租賃住房資產進行證券化;從C-REITs市場的角度,保租房長期運營的目標、相對穩定的租金、較高的出租率等特征與REITs對于底層資產的要求匹配度較高。此外,當前C-REITs二級市場面臨可交易標的數量少、可交易標的底層資產類型有限、整個二級市場可交易規模有限等問題,通過試點發行保租房REITs,有助于C-REITs市場的擴容增類,增強市場流動性,同時豐富投資者選擇。綜上來看,試點發行REITs能夠豐富保租房投資建設的資金來源,有助于促進保租房有效投資,進而推動我國保障性住房的長久發展。

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