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深度丨鄭州樓市紓困啟示錄

2022年08月10日 20:54   21世紀經濟報道 21財經APP   張敏,實習生李佳媛
“紓困基金不是萬能的,想要得救,首先要證明自己值得救?!?/div>

21世紀經濟報道記者張敏 實習生李佳媛 報道 一份“百億紓困基金”方案的出臺,使鄭州成為近期最受關注的城市。

據大河報消息,《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》已由鄭州市人民政府辦公廳印發至各開發區管委會,各區縣(市)人民政府及各部門、各有關單位。

按照方案內容,鄭州市房地產紓困基金按照“政府引導、多層級參與、市場化運作”原則,由中心城市基金下設立紓困專項基金,規模暫定100億元?;鸢凑铡澳富?子基金-項目”的模式運作,采用四種方式進行項目紓困。

8月5日,該基金的首個紓困項目落地。

在本輪樓市調整中,鄭州是震蕩幅度最大的城市之一。根據國家統計局的數據,2021年8月至2022年6月,鄭州新房和二手房價格指數連續11個月下滑。在近期的停工停貸風波中,鄭州也因涉及項目最多而受到關注。

在出臺樓市紓困政策方面,鄭州同樣走在前列。

今年3月1日,鄭州發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》,其中涉及取消“認房又認貸”、給予房企貸款支持等18條多維度、大力度的政策調整。4月和6月,鄭州先后推出“青年人才新政”、棚戶區改造房票安置方案等政策,對合理需求進行支持。

“百億紓困基金”方案的出臺,被認為是又一項實質性的紓困政策,在“保交樓、穩民生”的政策背景下,對很多城市有著示范意義。

21世紀經濟報道了解到,目前該政策尚未全面鋪開,其最終效果也尚待進一步觀察。但剖析鄭州樣本,仍然有助于對當下的樓市現狀和紓困前景有更深刻的理解。

從棚改潮到“三條紅線”

鄭州樓市的發展,既與城市化進程和經濟增長的大勢有關,又得益于大規模的棚戶區改造。

“十二五”以來,鄭州市啟動較大規模的棚戶區改造。棚改催生的大量需求,帶動鄭州樓市高速增長,房價和地價也不斷攀升。2016年,鄭州土地市場迎來高光時刻,當年共誕生15個“地王”。

當年10月,鄭州重啟“限購令”,樓市調控開始升級。至2017年5月,鄭州六次發文強化調控,將限購、限售等政策的強度和范圍不斷擴大。政策力度空前,鄭州樓市也很快降溫。

“十三五”期間,鄭州繼續保持較大的棚改規模,但在嚴厲的調控下,市場并未大漲,當地房地產從業者把2017年至2021年的鄭州樓市稱為“橫盤期”。

2020年8月,以“三條紅線”為代表的房地產金融審慎管理政策出臺,房地產業去杠桿的大幕正式拉開。鄭州某資深房地產從業者向21世紀經濟報道表示,“三條紅線”出臺后,銀行融資渠道率先收緊,開發商對信托、基金、美元債等非銀融資渠道的依賴逐漸增強。但到2021年下半年,這些非銀融資渠道也逐漸關閉。如今,鄭州本土開發商中,除少數頭部房企外,大部分已很難獲得融資。

2022年6月,始于江西景德鎮某項目的停工停貸風波,開始向其他區域蔓延。根據易居研究院智庫中心的統計,截至7月16日,鄭州是涉及停工停貸案例最多的城市,共涉及32個項目。

易居研究院的統計顯示,今年1-7月,包括鄭州市主城區和八個環鄭區域在內的大鄭州市場供應量大幅縮減,同比下滑約64%。今年上半年,鄭州新房成交量同比下滑近半,二手房成交量下滑兩成。

并非都是建業

形勢的變化,很快令鄭州房企不堪重負。2021年9月,一份建業集團向河南省政府發出的求救信《關于企業出現重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》廣泛流傳,后被當事方確認。建業集團是河南省最大的房企,其銷售額在鄭州樓市的排名也十分靠前。

2022年春節后,建業繼續對組織構架進行調整,五級構架精簡到三級,總部有約一半的人員被分流到一線。5月31日,河南文旅投資集團對“建業電影小鎮”和“只有河南·戲劇幻城”項目進行股權投資;7月21日,河南鐵建投集團入股建業,成為第二大股東。

8月8日,借助不動產盤活、股東借款及境內融資,建業完成2022年到期的5億美元6.875%優先票據償還,公司年內已無待還美元債。至此,建業的壓力總算有所緩解。

其他的河南房地產巨頭中,鑫苑已經出現債務違約,正商、永威、康橋都面臨債務壓頂的局面。

一些中小房企的境遇更加困難。鄭州某中型房企高管向21世紀經濟報道記者表示,去年年末,公司實施了較大規模的人員優化。其中,研發部門的裁撤比例在一半左右。2022年上半年,該公司又進行了一輪人員優化,同時還有普遍的降薪。

即便如此,當下的情況還是令他擔憂?!胺倾y融資已經暫停好幾個月了,銀行融資需要有抵押物,但公司沒法拿地,也就沒什么可抵押的?!彼f,公司曾嘗試出售項目,但在現有的市場環境下,問津者寥寥,且條件“極為苛刻”。

他表示,公司已有一個項目處于停工狀態,但目前能做的,只能是期待市場回暖,以及政府出手支持。

在鄭州,這類房企為數不少。該人士透露,得益于大規模的棚戶區改造,不少鄭州本地房企在近些年應運而生,構成鄭州樓市巨大的“長尾”。在這條“長尾”中,很多企業的抗風險能力嚴重不足。

在市場端,上半年一系列穩樓市政策出臺后,鄭州樓市曾一度有所回溫。但停工停貸風波的出現,使購房者的信心再度受挫。

今年6月,鄭州市房管局組織部分重點房企座談,在給予安撫、承諾支持的同時,也督促企業盡快復工。但事件的影響已經開始擴散。

“救項目、不救企業”

在這種情況下,“百億紓困基金”被寄予厚望。

今年7月19日,河南資產管理有限公司官網消息顯示,鄭州地產集團有限公司與河南資產管理有限公司近日達成共識,將聯合設立鄭州市地產紓困基金,通過資產處置、資源整合、重組顧問等方式,參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

8月初,《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》披露。具體來說,基金運作模式為“母基金-子基金-項目”,由紓困專項基金與市區兩級國有公司、社會資本等組建子基金作為實施主體,原則上紓困專項基金出資比例不高于30%。

四種紓困模式也頗受關注,分別是:“棚改統貸統還”模式,由政府平臺公司接收,后期政府主導;資產大于負債的項目,可選擇“收并購”模式,由政府組織國央企、金融機構對接,解決企業現金流問題;資不抵債的,可采用“破產重組”模式,由政府組織破產重組,以保證項目交付;銷售不暢、建設資金困難的,可選擇“保障性租賃住房”模式,由政府組織專項建設貸款。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,這種模式更加明確了城市和區級政府的責任,且有詳細的分類管理方案,相比其他類型的紓困政策,更有實際意義。

他指出,鄭州的保交樓形勢最嚴峻,如果鄭州采取上述紓困模式,能在一定程度上代表其他城市的政策導向,即堅持市場化、法制化,商業可持續,絕不讓道德風險發生。

鄭州房地產界的共識在于,該基金主要著眼于項目層面的運作,大原則是“救項目、不救企業”,這也是監管部門“保交樓、穩民生”指導思想的體現。至于企業的生死存亡,仍然需要自我拯救。

8月5日,由鄭州國家中心城市產業發展基金股份有限公司作為母基金出資設立的鄭州市房地產紓困基金牽頭、鄭州地產集團有限公司參與,與河南建業投資控股有限公司就北龍湖金融島寫字樓項目達成合作。這也是該基金落地的首個項目。據介紹,后期擬通過建設和運營,在龍湖金融島片區打造高端金融產業集聚區,助力鄭州市引入智慧產業,推動產業升級。

與外界的期待相比,該基金首個落地項目既非住宅類項目,母公司又沒有重大資金問題,似乎并不具備典型意義。

但有房企人士向21世紀經濟報道表示,這仍能說明一定的問題,即只有資產質量較好、政府信譽高的項目和企業,才有望率先得到扶持。相比之下,歷史遺留問題多、母公司存在違約風險、本身質量不高的項目,并不是主要的紓困對象。

“紓困基金不是萬能的,想要得救,首先要證明自己值得救?!?/strong>該人士說。

截至記者發稿時,不少受訪的鄭州房企表示,尚未接到對旗下項目展開盡調評估的通知。

啟示

鄭州樓市紓困備受關注,皆因其被視為典型二線城市的代表,但實際上,鄭州樓市還有一些獨有的特征。

除棚改撬動外,城市外擴也帶動了鄭州樓市的發展。2016年,鄭州市市域城市建成區面積為744.77平方公里,2021年增長至1342.11平方公里,5年間近乎翻倍。

城市建成區面積的擴大,使鄭州市的住房供應大幅增加。其中,鄭東新區、金水區、高新區都是近年來新房供應較大的區域。

同期,鄭州的常住人口從972.4萬人增至1274.2萬人,其帶來的新增住房需求,成為維持鄭州近幾年樓市交易的重要力量。

但相對于龐大的供應量,樓市去化速度仍然不快。易居克而瑞智庫中心的數據顯示,截至今年6月,鄭州市的住宅庫存為760萬平方米,雖然比去年同期略有下降,但按照現有的銷售節奏,去化周期仍然達到15個月,為近10年以來最長。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示,這一情況也說明,鄭州樓市的供需基本面并不好。同時,近年來鄭州的房價漲幅不大,去年以來還出現了下跌。

他認為,對于房企而言,激烈的市場競爭和有限的利潤空間,都將是鄭州樓市的長遠挑戰。就這一輪調整來說,即使企業暫時渡過危機,市場要恢復元氣也尚需時日。

蘭德咨詢機構總裁宋延慶則認為,相比一些西部城市,鄭州樓市的危機并不算嚴重。宋延慶對鄭州樓市的長遠發展較為樂觀,他認為,作為一個人口大省的省會城市,鄭州對省內人口仍有較強的吸引力,樓市發展潛力也值得期待。

“市場沒有太大問題,是企業出了問題?!彼窝討c向21世紀經濟報道表示。根據他的調研,在這輪調整中,河南有很多房企得以幸免,其中包括一些區域性房企和小型房企。這些房企的共同特征在于,沒有打開非銀融資渠道,從而并未在“橫盤期”實現快速擴張。

“不管是主動選擇,還是試圖嘗試但沒能成功,凡是沒有打開非銀融資渠道的企業,幾乎都在這一輪調整中幸免了?!彼窝討c說,這也說明,盲目加杠桿已經不適合現在這個時代。

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